こんにちはゲストさん。会員登録(無料)して質問・回答してみよう!

解決済みの質問

物件の造作譲渡費の金額について

居抜き物件の造作譲渡費の金額はどのように算出されるのでしょうか? 
また同じ物件で、1ヵ月ほど前より造作譲渡費が安くなったような気がするのですが、そんなことってあるのでしょうか(すみません。手元に資料がありません)?

※OKWAVEより補足:「店舗の開業準備はcanaeruにお任せください!」コミュニティから投稿された質問です。

投稿日時 - 2018-08-09 14:22:40

QNo.9526052

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

 不動産賃貸業を営んでおります。

 スケルトン(骨格、外壁、内壁状態)で貸している物件もあります。

 「居抜き物件の造作譲渡」の額についての、私法(民法など)上の決まりはありません。

 会計的にはあるでしょう、未償却額がどうたらこうたら。でも、実際の売買にあわせて帳簿・税務処理すれば問題(制限)はありません。

 造作の内、物理的にあるいは金額的に移動できない(あるいは困難な)ものは、「付加一体物」として、建物の所有者である大家の「所有物」になります。
借主が使うために自分の物を置いたときは「従物」として、特に除外しないかぎり建物と一体になって処分されます。

 つまり、多くの場合、居抜き物件の造作は、(公的には)大家のものなのです。市役所もその見解をとっていて、造作も含めた建物全体を評価して、大家から「固定資産税」を徴収しています。

 「この造作部分は店子の物だから固定資産税評価から抜いてくれ」とお願いしても、「いえ家、あなたの物です」と言って分離は拒絶されます。

 つまり大家のものなので、売ってよい造作などの権利は大家との合意(契約)で範囲は決まり、大家との合意(契約)で権利の範囲が決まるのですから、権利の額も大家との合意(契約)で決まることになります。

 問題は、貸主との間で、どれ(何)を売っていいと合意していたか(合意できるか)です。買取を請求された場合にそなえて、取得価格などを参考に売却値段を決めている場合もありますが、第三者に売る場合、大家はタッチしないのがふつうです。

 (ろくでもない人に売られては困るので、額ではなく、売ってよい相手の条件を指定している場合もあります)

 つまり、つまり、借主が造作をいくらで売ろうが、どうでもいいのです。造作の価格などを算出する「公的な計算式」などはないのです。

 仲介業者が「この価格では売れません」と言えば、売主(借主)は値段を下げます。

 あっという間に買い手がつけば、考え直して値段を上げるかもしれません。

 結局、家を売る場合と同じです。

投稿日時 - 2018-08-09 17:30:19

このQ&Aは役に立ちましたか?

1人が「このQ&Aが役に立った」と投票しています

回答(2)

ANo.1

「造作譲渡費」という名前がついているので、本来は造作価値に減価償却を加味して査定されるべきだとは思います。
しかし、造作譲渡費も買う人があってはじめて、流通いたします。相場に沿って売れる額と売り側の希望額の調整になります。

 私どもも造作譲渡のご相談も承っておりますが、売りたい側は必ず「オープン時、造作に5000万円かけたから最低3000万円で売りたい。うちは最高の設備整っていて、そのまま営業できるから」とおっしゃいます。
こういう場合、不動産会社によっては100%売れないのはわかっていても、手持ちの物件を増やしたいので3000万円で受けたりもします。

  ただ、お店オープンしたい方は、自分仕様に必ず追加造作いたしますし、3000万円かけて、人の作った造作を買うでしょうか。
 実際は、造作云々ではなく場所代的な意味合いが強いと思います。そして実際やりとりされる額は、都心一等地で300万円以内、無茶する場合でも500万円くらいかと思います。(地方によって相場は違うようです。現在ですと名古屋地区は高いと言われています)

 上記の高い造作譲渡費で査定し(売り側の希望を受け入れて)募集をした不動産会社は、報告を求められると「100万円なら買いたい方いるんですが」みたいな形で、実際の売れる額を、売り主に認識させていきます。
 最初から「3000万円では売れないですよ」と正直に言うと仕事をもらえないし、他の不動産会社の方が良い事を言って仕事を持っていく場合もあるので、その流れをあえてとる場合も多いようです。そういった場合等、同一の物件で造作譲渡費が1か月前より急激に安くなったりします。

 その他には、サブリース業者が造作譲渡含めて、物件を借り上げて、高い造作譲渡費を家賃や管理費に振り分けて加算し、造作譲渡費自体は抑えて募集したり等、いろいろ要因はありますが、造作譲渡費は比較的、価格が変わりやすい
ようです。




造作譲渡費や店舗物件についてもう少し詳しく聞きたい方は以下からお問合せください。
「canaeru」個別相談
https://canaeru.usen.com/practice_support/?aid=oknswer_0524

投稿日時 - 2018-08-09 15:37:43

あなたにオススメの質問