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質問
質問者：koala0305 借地権の譲渡
困り度：
  • 困っています
 祖父母の代（50年以上前）から借りている土地に店舗付住宅があります。特に契約書はないのですが、地代は月10万円、土地価格の相場は不明です。

場所は大変良いのですが、古い家なのでこのまま使いたい人はなかなかいないと思います。建替えを前提に借地権を譲渡することはできないのでしょうか？旧法借地権は非常に強い権利と聞いていますが・・・いくらかでもお金になれば助かります。

知人の話ですので、必要な情報があれば聞いて補足します。
質問投稿日時：05/08/28 11:16
質問番号：1610072
この質問に対する回答は締め切られました。
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回答

良回答20pt
回答者：noname#17334 ＞(1)税金はかかるのでしょうか？
かかります。借地権の取得の際支払ったであろう『権利金』を取得価格として
売却価格から売却経費等を控除してさらに取得費（取得価格+経費等）を引いたものが、売却益になります
売却益の約２５％程度の所得税・住民税がかかります。
詳しくは
​http://www.taxanswer.nta.go.jp/jouto.htm​
今までお住まいであったり、貸家で収益を得ていて、売却したお金で他の物件を買えば
課税の繰り延べがなされることがあります。
「居住用資産の買い替えの特例」
「事業用資産の買い替えの特例」
も参照してください。
それから、建物付きで売りますから、当然建物の新築時の工事費も取得費に含まれます

＞(2)売却の許可は、今、家賃を払っている相手（前に書きましたように名義人の長男）にだけ求めればよいのでしょうか。

土地の持ち主の許可ではなく『了承』です。ですから、「売りますよ。いいですね。文句があったら言ってきてくださいね」
というニュアンスです。拒む正等事由というのが厳しい条件付なので、大抵はＯＫと言ってきます。
相手は、土地の登記簿に所有者として記載のある本人でいいでしょう。


更新料との絡みもありますがら、古屋つきで第三者に売ると、１４００万円というように法外に叩かれます。
知人に工務店とかいたら、
(1)建替え
(2)借地権更新契約（旧法）
(3)建物付きの分譲
がリスクは大きいですが、利益は大きいです。
種類：回答
どんな人：一般人
自信：参考意見
回答日時：05/09/07 13:10
回答番号：No.3
この回答へのお礼たびたびご回答頂きありがとうございます。

前にも書きましたが、登記上の持ち主は昭和30年代に死亡しており名義変更がなされていません。その後ずっと亡くなった名義人の長男（といっても現在80代）に地代を払ってきましたが、この長男には何人もきょうだいがおり当然相続権があるものと思われます。そのことで問題がおきるのではと懸念しておりますが、形式的？な「了承」であれば心配する必要はないのでしょうか。

ウワモノを建替えて売るほどのリスクをとる胆力はありませんので、建売業者に売る予定ですが、期待以上の金額になると分かり喜んでおります。最初は500万ぐらい手元に残ればという気持ちでしたので。親切にご教示頂き心より感謝申し上げます。

回答

 
回答者：noname#17334 >土地の相場は3500万ぐらい（路線価ではなく地元の業者が言っている値段）、
>借地権割合は70%だそうです。3500x0.7=2450、それから建物の撤去費用を
>引いた程度の価格で売れると思っても良いのでしょうか。

物件見ないでなにも申せませんが

見通しとしては、それでいいでしょう。ただし借地権の売買は一般のエンドユーザ
が買いにくるケースは稀で、建売業者が建物つきで買って、更新料を払って
撤去、建売の商品にして売るという形になると思われます。
買主がプロだと、買い叩かれないよう注意が必要です。
(1)人気のある立地なら、建売業者複数社にいくらで買うか聞き込みます。
　　土地の広さにもよりますが、70坪としてもで３５００万円なら坪単価50万
　　そこそこの住宅地ですよね。
　　周辺で毎年建売分譲が出ている場所なら人気のある場所と考えていいです。
(2)逆に、駅から遠く、郊外で建売少ない場所なら、仕方がないから
　　仲介業者に話をもっていきます。
　　
撤去費用も業者に見積もってもらったほうがいいですね。大きさにもよりますが
木造なら１００万以下で大丈夫だと思います。
売却は交渉ごとですから、知識と駆け引きの勝負。
粘り強くやるのが肝心だとおもいます。
種類：回答
どんな人：一般人
自信：参考意見
回答日時：05/09/02 09:17
回答番号：No.2
この回答へのお礼再度のご回答、ありがとうございました。お礼が大変遅くなり申し訳ありませんでした。

ちょうど近くに建売を建てている業者があったので、問い合わせたところ、本日、1900万という回答をいただきました。上記の計算式よりは多少安い値段ですが、一応納得できる範囲と考えます。あと2社ほど当たってみたいと思っております。

あと2点、ご教示願えれば助かります。
(1)税金はかかるのでしょうか？
(2)売却の許可は、今、家賃を払っている相手（前に書きましたように名義人の長男）にだけ求めればよいのでしょうか。

回答

 
回答者：noname#17334 >祖父母の代（50年以上前）から借りている土地に店舗付住宅があります。

旧法による借地権に相当いたします。
借地契約書があれば、話が早いのですが、建物の登記があれば、その登記の日が
借地権の発生日として換算できます。
旧法では定めのない借地は30年、以下20年で自動更新という形になります。

借地権は土地賃借権のケースと地上権のケースに別れます。
賃借権の譲渡には、普通、持ち主の了承が必要となります。
よく、借地権の土地に建っているマンションがありますが、地主の了解を得ないで
売買できるのは借地権が「地上権」という「物権」だからです。
賃借権は「債権」ですから、債務者（土地を貸す義務を負う人＝地主）の了解なしに
人に売ってはいけない。
これは、ローンの代位弁済と同じで、借金している先が銀行だと思っていたら
ヤクザの街金にかわっていたら困るわけで、自分は誰に対する債務を負っているか
というのをはっきりさせないといけない理屈からです。

それと、建替えですが、旧法では、
建物が老朽化で古くなった場合、借地権者が建替えると、地主が遅滞なく
異議を申し立てない限り借地権は取り壊した日から【木造の場合】20年更新される
ことになります。もちろんその後も旧法で更新されていきます。

地帯なく異議といっても、正当事由がないと異議はみとめられません。地主自らが
土地を使うことが必要な場合とかですが、ほとんどそういうケースは稀。

＞特に契約書はないのですが、地代は月10万円、土地価格の相場は不明です。
地代の振込み記録というか大福帳のようなもの、建物登記簿、は重要です。

＞場所は大変良いのですが、古い家なのでこのまま使いたい人はなかなかいないと思います。

建物をつけて、借地権価格（土地価格の7割〜9割　場所によって違う）で売ります。
売るにあたって、地主の承諾は必要です。
地主が拒めば、裁判所に、地主の承諾に代る許可を求める申し立てをしてその許可を得ます。

＞建替えを前提に借地権を譲渡することはできないのでしょうか？
上記をふまえれば可能です。

＞旧法借地権は非常に強い権利と聞いていますが・・・
譲渡したあとも建替え後も旧法の契約になります。

＞いくらかでもお金になれば助かります。
その地域の借地権割合と相場地価を確認しましょう。
ただ、買うのは、建売業者とかですから、買い叩かれないように注意しましょう。
こちら側に信頼のおける仲介業者を立てるべきです。

なお、お友達に下記の本をお薦めします
『明解　Ｑ＆Ａ　新借地借家法』榎本武光ほか　三省堂

旧法と新法を対比してていねいでわかりやすい
種類：回答
どんな人：一般人
自信：参考意見
回答日時：05/08/30 15:40
回答番号：No.1
この回答へのお礼詳細に回答頂きありがとうございます。やはり旧法の借地権は極めて強い権利のようで安心しました。

調べたところ、現在の建物の登記は昭和44年にされていると分かりました。（土地はそれ以前から借りています）土地は登記上、昭和30年代に亡くなったという相手方の先代の名義になっています。この先代にはたくさんの子どもがおり、なかには子どもも亡くなって孫の代になっている家もあるようです。

現在、地代を払っている相手は土地名義人の長男（80代）ですが、相続がされていないため、契約書もつくらず更新料も払わず今日まで来てしまったそうです。ただ、地代は「更新料をもらってないから」等々の理由をつけては何度も値上げされたそうで、今の地代は相場よりむしろ高いようです。地代の振込み記録は過去20年分ぐらいあるそうです。

土地の相場は3500万ぐらい（路線価ではなく地元の業者が言っている値段）、借地権割合は70%だそうです。3500x0.7=2450、それから建物の撤去費用を引いた程度の価格で売れると思っても良いのでしょうか。
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