>土地の相場は3500万ぐらい（路線価ではなく地元の業者が言っている値段）、
>借地権割合は70%だそうです。3500x0.7=2450、それから建物の撤去費用を
>引いた程度の価格で売れると思っても良いのでしょうか。

物件見ないでなにも申せませんが

見通しとしては、それでいいでしょう。ただし借地権の売買は一般のエンドユーザ
が買いにくるケースは稀で、建売業者が建物つきで買って、更新料を払って
撤去、建売の商品にして売るという形になると思われます。
買主がプロだと、買い叩かれないよう注意が必要です。
(1)人気のある立地なら、建売業者複数社にいくらで買うか聞き込みます。
　　土地の広さにもよりますが、70坪としてもで３５００万円なら坪単価50万
　　そこそこの住宅地ですよね。
　　周辺で毎年建売分譲が出ている場所なら人気のある場所と考えていいです。
(2)逆に、駅から遠く、郊外で建売少ない場所なら、仕方がないから
　　仲介業者に話をもっていきます。
　　
撤去費用も業者に見積もってもらったほうがいいですね。大きさにもよりますが
木造なら１００万以下で大丈夫だと思います。
売却は交渉ごとですから、知識と駆け引きの勝負。
粘り強くやるのが肝心だとおもいます。

投稿日時 - 2005-09-02 09:17:02

>祖父母の代（50年以上前）から借りている土地に店舗付住宅があります。

旧法による借地権に相当いたします。
借地契約書があれば、話が早いのですが、建物の登記があれば、その登記の日が
借地権の発生日として換算できます。
旧法では定めのない借地は30年、以下20年で自動更新という形になります。

借地権は土地賃借権のケースと地上権のケースに別れます。
賃借権の譲渡には、普通、持ち主の了承が必要となります。
よく、借地権の土地に建っているマンションがありますが、地主の了解を得ないで
売買できるのは借地権が「地上権」という「物権」だからです。
賃借権は「債権」ですから、債務者（土地を貸す義務を負う人＝地主）の了解なしに
人に売ってはいけない。
これは、ローンの代位弁済と同じで、借金している先が銀行だと思っていたら
ヤクザの街金にかわっていたら困るわけで、自分は誰に対する債務を負っているか
というのをはっきりさせないといけない理屈からです。

それと、建替えですが、旧法では、
建物が老朽化で古くなった場合、借地権者が建替えると、地主が遅滞なく
異議を申し立てない限り借地権は取り壊した日から【木造の場合】20年更新される
ことになります。もちろんその後も旧法で更新されていきます。

地帯なく異議といっても、正当事由がないと異議はみとめられません。地主自らが
土地を使うことが必要な場合とかですが、ほとんどそういうケースは稀。

＞特に契約書はないのですが、地代は月10万円、土地価格の相場は不明です。
地代の振込み記録というか大福帳のようなもの、建物登記簿、は重要です。

＞場所は大変良いのですが、古い家なのでこのまま使いたい人はなかなかいないと思います。

建物をつけて、借地権価格（土地価格の7割～9割　場所によって違う）で売ります。
売るにあたって、地主の承諾は必要です。
地主が拒めば、裁判所に、地主の承諾に代る許可を求める申し立てをしてその許可を得ます。

＞建替えを前提に借地権を譲渡することはできないのでしょうか？
上記をふまえれば可能です。

＞旧法借地権は非常に強い権利と聞いていますが・・・
譲渡したあとも建替え後も旧法の契約になります。

＞いくらかでもお金になれば助かります。
その地域の借地権割合と相場地価を確認しましょう。
ただ、買うのは、建売業者とかですから、買い叩かれないように注意しましょう。
こちら側に信頼のおける仲介業者を立てるべきです。

なお、お友達に下記の本をお薦めします
『明解　Ｑ＆Ａ　新借地借家法』榎本武光ほか　三省堂

旧法と新法を対比してていねいでわかりやすい

投稿日時 - 2005-08-30 15:40:15